二手房买卖必须知道的那些事

北京市同创律师事务所整理

在二手房买卖的过程中，需要交纳各类税费、过户费等等，这类费用应该如何分担？在二手房买卖中又会出现哪些风险？二手房土地证不满五年怎么交易？为了减少风险，顺利进行二手房买卖，同创律所小编为大家整理了如下内容，希望对你有帮助。

一般二手房交易需要交纳的税费

一、买房人应缴纳税费：

1.契税：房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)

2.印花税：房款的0.05%

3.交易费：3元/平方米

4.测绘费：按各区具体规定

5.权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

6.土地出让金：按成本价的1.5%，住房面积是140以上需要3%(公房才需要，即没有土地证)

二、卖房人应缴纳税费：

1.印花税：房款的0.05%

2.交易费：3元/平方米

3.中介费：房款的2%

4.营业税：成交价*5.5%(房产证未满5年的)

5.个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

购房风险

一、一房多卖

由于从买房到等待过户的过程中会有很长一段时间，加大了房产交易的风险，严重的会导致一房多卖根据法律规定，在出现一房二卖的情况时，并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有，谁先占有房屋就归谁所有，而是过户到手才算是谁的。因此即便签了房屋买卖合同又做了公证，卖家又将房屋转卖给他人，并且过了户，则房屋也是归他人所有，原买家只能要求卖家承担违约的责任。

二、违约风险

延迟过户的房屋产权归原业主，容易受房价变动影响，导致合同毁约。房价上涨过多，原业主可能宁可赔违约金也不办理过户，业主赔偿你的违约金远不足房价的涨幅，那损失非常大。房价下跌过多，买家也会有想法，宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。

何先生2012年从王女士手中购买了一套商品房，由于王女士的房产证不满五年，考虑到五年内房产交易税费较高，双方达成“待房产证满五年后再过户”的约定，房产证等资料交给何先生保管。

2016年5月份，房产证终于满五年了，于是何先生再次联系王女士，让其配合办理房产过户手续，不料对方突然变卦，要求何先生再多付五万元钱，否则她就不配合过户。

三、卖家用房子抵押贷款

在合同存续期间，如果卖家有经济问题，不排除他会拿着房屋的产权证去抵押贷款的。如果到了约定过户的时间，贷款仍然没有还清，房屋还在抵押，就无法过户。

四、房屋被查封

在等待过户的时间里，房产的权属仍是原业主的，那么在这段时间里，如果业主出现一些经济纠纷，可能会导致房产被查封。同时，一旦卖家因其他债务被诉至法院，法院可查封该房产，到时该房产将避免不了被拍卖的风险。

五、产权人死亡

买家与卖家签订了二手房交易合同后，如果卖家过世，买家就不得不一一找到该出卖人的众多继承人，先办理房屋继承登记，再办理房屋产权转移登记。在此过程中，不排除有的继承人坐地起价，买家不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续。

二手房如果不满五年的话，是需要缴纳营业税的，这种需要交纳的费用还包括契税、印花税、交易费和测绘费等，所以在购买二手房的时候一定要将双方的费用分摊清楚，如果您还有其他法律问题，欢迎咨询同创律所律师。

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